Investir dans une passoire thermique peut être une opération rentable !

Sous l'impact de la hausse des taux de crédit, les acheteurs ont vu leur capacité d'emprunt diminuer de 25 % en l'espace de 2 ans, même si les prix n'ont pas suivi la même tendance à la baisse.

Dans ce contexte, opter pour l'acquisition d'une passoire thermique, souvent à un prix réduit, peut se révéler être une stratégie avisée ! De plus, cette démarche offre aux investisseurs des incitatifs financiers, auxquels peuvent s'ajouter, dans certains cas, des aides à la rénovation. Une décote pouvant aller jusqu'à 20 % est observée pour les biens affichant une performance énergétique de classe F ou G, selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Depuis l'adoption de la Loi Climat et Résilience il y a deux ans, la performance énergétique d'un logement, évaluée à travers son DPE, exerce une influence significative sur le prix des biens considérés comme des passoires thermiques, c'est-à-dire ceux affichant un DPE F ou G.

En Aquitaine, ces biens se vendent jusqu'à 19 % moins cher que les logements plus économes, avec une réduction de 14 % dans le Grand Est, en Occitanie et dans le Centre Val-de-Loire, et de 12 % en Bretagne. En Île-de-France, en raison du manque d'offres, la décote n'est que de 5 %. Toutefois, dans toutes les régions, les négociations de prix, au cas par cas, peuvent parfois dépasser les 20 % !

Investir dans une passoire thermique peut ainsi permettre d'obtenir une réduction significative du prix d'achat du bien ou d'acquérir une surface plus grande pour un budget similaire, ce qui augmente sa rentabilité. Bien sûr, des coûts de rénovation doivent être pris en compte, mais diverses aides et déductions fiscales attractives sont disponibles à cet effet. Ces aides ne sont pas exclusivement réservées aux propriétaires occupants ; les investisseurs peuvent également en bénéficier pour stimuler les travaux visant à atteindre au moins la classe énergétique D.

Parmi ces dispositifs, citons les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), offrant des aides pour les travaux d'isolation et de chauffage, à condition qu'ils soient réalisés par un artisan RGE (Reconnu garant de l'environnement) sur un logement de plus de 2 ans. La MaPrimeRénov', destinée aux logements de plus de 15 ans, propose également des avantages financiers, avec des bonus en cas de rénovation globale, sous réserve que le logement soit loué en résidence principale pendant au moins 5 ans.

En plus de ces aides directes, les bailleurs peuvent bénéficier d'avantages fiscaux tels que le dispositif Denormandie, applicable à l'achat d'un bien ancien à rénover dans certaines communes spécifiques. D'autres dispositifs, tels que le déficit foncier et le programme "Loc'Avantages" de l'Anah, offrent également des incitations fiscales pour l'investissement dans une passoire énergétique. Ces dispositifs varient en termes d'éligibilité et de cumulabilité, mais ils contribuent à rendre cette démarche rentable, à condition de choisir soigneusement l'emplacement et le type de bien. Investir dans une passoire thermique peut ainsi s'avérer lucratif, en fonction du type de bien et de la région, à condition de suivre les démarches nécessaires pour bénéficier des aides disponibles. Les propriétés offrant le plus grand potentiel de retour sur investissement sont généralement des maisons individuelles de petite taille, proposées à des prix très raisonnables. Il est recommandé de privilégier les biens situés entre 20 et 40 km d'une grande ville, proches des bassins d'emploi, dans des régions telles que la Nouvelle-Aquitaine, le Centre Val-de-Loire et le Grand Est, où le potentiel de plus-value verte est optimal.